Tulum: Un mercado en transición; de la promesa a la planeación sostenible

• La sobreoferta de departamentos pequeños ha generado competencia agresiva. Cada vez son más frecuentes las obras paradas y entregas tardías que afectan a compradores. Invertir en Tulum sigue siendo viable, pero solo en zonas bien planeadas. 

Tulum, por años el epicentro del boom inmobiliario y turístico en México, hoy vive un momento de reflexión. El mercado está experimentando una fase natural de ajuste, marcada por una mayor oferta de departamentos y un cambio en el perfil del turista, lo que invita a una reevaluación del modelo de crecimiento. Lejos de ser una crisis, este es un llamado a evolucionar hacia estrategias más sólidas y sostenibles.

“Estamos viendo la maduración natural de un mercado que creció muy rápido. La oportunidad ahora está en corregir el rumbo, no en señalar culpables. Tulum sigue siendo un destino extraordinario, pero su siguiente capítulo requiere más inteligencia y menos especulación,” comentó Helena Verron, CEO de The Smart Flat.

Agregó que uno de los factores clave es la notable sobreoferta de estudios y departamentos pequeños, un producto que se multiplicó buscando al inversionista de renta vacacional, pero que hoy enfrenta una absorción más lenta. Esto ha llevado a una competencia basada en precios y a la oferta de rendimientos que, en muchos casos, no se han materializado para los compradores finales.

El escenario, dijo, se enrarece con la desconexión entre los rendimientos prometidos —que a menudo oscilan entre un 8% y 14% anual— y la realidad operativa. La ocupación en plataformas como Airbnb ha disminuido debido al exceso de inventario, la creciente competencia de destinos cercanos y la demanda de un turista que ahora prioriza infraestructura, seguridad y movilidad sobre el mero encanto bohemio.

“Sumado a esto, el ecosistema enfrenta desafíos de confianza, con un número creciente de proyectos con entregas tardías e incluso obras detenidas. La falta de liquidez de algunos desarrolladores y una regulación municipal aún en desarrollo han dejado a algunos compradores en una situación de incertidumbre, erosionando la confianza en el mercado”, destacó Verron.

Aunque grandes proyectos de infraestructura como el Tren Maya y el nuevo aeropuerto eran vistos como los próximos motores de valorización, su impacto en la ocupación hotelera y de rentas a corto plazo ha sido, hasta ahora, más gradual de lo proyectado.

“La infraestructura a largo plazo es vital, pero debemos ser pacientes y realistas con sus efectos inmediatos en el mercado,” añadió la CEO de The Smart Flat.

Frente a este panorama, muchos inversionistas están diversificando hacia mercados como Mérida, Playa del Carmen o Puerto Morelos, buscando mayor estabilidad. Sin embargo, Verron ve una oportunidad clara dentro del mismo Tulum.

“El potencial permanece, pero se ha vuelto selectivo. La clave está en apostar por desarrolladores con trayectoria, en zonas con usos de suelo bien definidos y en productos innovadores que vayan más allá del estudio estándar”, mencionó.

Para navegar esta transición, Helena Verron sugiere que el camino sea una mayor colaboración, y aboga por fomentar una regulación municipal más clara que garantice transparencia en los procesos de desarrollo y construcción, creando así un entorno de mayor seguridad para todos los actores.

Además, considera crucial incentivar proyectos que diversifiquen la oferta.

"Necesitamos dejar de saturar el mismo segmento y empezar a pensar en el residente permanente y en experiencias de hospedaje de mayor valor. Se trata de gestionar expectativas y promover un crecimiento de calidad. Tulum tiene todo para construir una nueva realidad, más sólida y alineada con su esencia", concluyó Verron.